多轮密集调控下楼市退火 现在是出手买房的时机吗

现在能不能买房?政策的影响是首当其冲的，政策走向一直以来都对楼市走向产生着最直接的影响。近日，兴业证券披露了万科10月电话会议的纪要，其中，在回答投资者提问时，万科对2018年房地产市场做出了一个整体判断，引发业内外的广泛关注：万科认为，调控政策仍持续，收紧的楼市政策会对需求产生影响。信贷层面将是最核心的变化，从今年3月份之后，贷款首付的要求提高，实际利率上升，受这些影响，相信明年的销售进一步会放缓。今年因为上半年增加很快，所以全年的销售规模有增加。明年有可能整体销售会出现下降。

　　但是，对应到市场上，不同的区域面对调整的表现会不一样，对于核心的一二线城市在2016年四季度已经开始调整，现在这些城市虽然成交量明显下降，但存货相对稳定，去化率变化不大，成交量进一步下跌的空间并不大。而对那些销售规模和价格快速增加，本身又没有新的就业人口，基础设施也没有明显改善的三四线城市，随着政策的冲击，市场一定有压力。

　　从万科电话会议纪要的核心内容来看，万科认为明年将是楼市的小年，在调控政策坚持不放松的环境下，商品房的销售面积和销售额均会下降。

　　不过，因为这次调控采用了分城调控的思路，不同城市不同情况的政策也各不相同。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰就认为，虽然明年政策放松的可能性不大，按照调控周期来看，明年将是楼市“小年”。但由于北京市场长时间处于最严厉调控之下，新、旧房源都出现了明显的量价齐跌，炒房需求已经基本被挤出市场，因此目前存在市场上的购房需求都是真正的刚需，既包括首次置业的刚需，也包括改善型的刚需。

　　土地

　　住宅用地增加 土地溢价受到打压

　　政策保持不变的话，土地供应尤其是住宅用地的供应最能反映出未来市场的走向，住宅用地供应少、溢价高的时候，往往也是房价飞涨的时候。而在整个2017年里，北京土地市场住宅用地的供应则大幅增加，土地价格却一再受到打压，尤其是溢价率持续走低。这都为未来的市场走向提供了参考。

　　据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，截至11月17日，北京、上海、广州、深圳四大一线城市在2017年供应的住宅用地已经达到了228宗，这一数字较2016年全年增长了50%。四大一线城市，尤其是北、上、广三个城市在2017年的宅地供应力度明显加大。

　　其中，北京的宅地供应量的提升幅度最大，截至目前，72宗宅地供应量较2016年增长了380%;其次是上海，114宗的供应量较2016年增长了25.3%;广州40宗的供应量与2016年持平，深圳则继续保持着个位数的供应量。

　　虽然2017年四大一线城市的宅地成交量在增长，但成交的楼面均价、土地均价以及溢价率却在下滑。截至11月17日，北上广深的宅地成交楼面均价为16208元/平米，环比2016年下降2.2%;成交土地均价为32642元/平米，环比2016年下降4.8%;平均溢价率则仅有19.04%，较2016年66.9%的高平均溢价率下降了47.86个百分点，近8年来仅高于2011年的平均溢价率。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，在上一轮的楼市增长期间里，北京、上海的楼市热度全国最高，房价涨幅也是全国领先。因此，在全国楼市调控的要求下，在供给侧改革思想的指导下，北京、上海在今年大力提升了住宅用地的供应力度，将宅地的供应水平恢复到了2016年以前的水平。

　　一线城市宅地供应量、成交量的上升以及价格、溢价率的下滑说明一线城市的土地政策正在发生变化，其核心思想正在向满足人们的居住需求转变，是土地市场对“房子是用来住的，不是炒的”这一中央精神的落实。在这样的土地政策下，过往“面粉贵过面包”的现象得到了缓解，一线城市的新房价格也得到了稳定，进而带动了二手房乃至整个楼市预期的稳定。

　　成交

　　新房、二手房交易触底企稳

　　限购以来，成交始终处于谷底，但近期，新旧房源的成交量则出现了上升，一部分人已经开始下手买房。据伟业我爱我家市场研究院数据统计，上周(11月13日-11月19日)，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共网签502套，环比第45周增加74套，上升17.3%。其中别墅网签86套，环比减少6套，下降6.5%;其它商品住宅网签416套，环比增加80套，上升23.8%。时隔两周，北京新房周网签量重新回到了500套以上。

　　上周二手房成交同样出现回升，数据显示：北京全市二手住宅共网签1975套，环比之前一周增加137套，小幅上升7.5%，七日网签量分别为456套、341套、377套、372套、382套、0套、47套。与新房走势一致，二手住宅网签量也是连续两周小幅下滑之后重新上涨，不过，预计11月的周网签量整体依旧会维持在1900套上下。而在此之前，9月份北京的每周二手房网签量维持在1700套左右，10月份则上升至1800套左右，再到如今的每周1900套，可以看出，北京楼市的成交量基本平稳，甚至可以说已经触底企稳了，且随着购房需求，尤其是首置需求的理性回归，楼市交易量开始企稳并小幅回升。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，政策调控之下，北京楼市目前走势平稳，新房、二手住宅网签量基本止跌企稳。

　　二手房方面，在政策的强力调控下，北京二手房市场仍然处在低温之中，但经过连续几个月的价格下降和市场冷清后，部分刚性需求已经重新考虑入市，进而带来了二手房网签量的理性回升。不过，目前投机炒房被彻底遏制，市场上的买家都偏向理性，所以购房需求不会集中爆发，交易量也会保持稳中有升的势头。

　　未来

　　成交量有望回升 小户型增多

　　新房方面，2017年，北京大幅加快了土地供应节奏。数据显示，前10个月新增的土地供应达58宗，较2016年同期足足多出了50宗。这意味着，随着这些土地的开发建设，并逐步形成有效的新房供应，未来北京的新房交易量有望进一步增加。

　　值得一提的是，由于今年住宅土地的出让中，均明确规定要实行限制售价，并且大多数都要求建设为70/90项目，即70%的房源要控制在90平方米以下。这必然将导致未来新房市场中，低总价小户型项目的增多。

　　目前市场上，已经有新盘项目开始主打小户型，一改去年以改善性大户型豪宅为主的风格。

　　据北京青年报记者了解，首开和住总将合力推出一个新盘项目，位于南四环内，临近城外城家居广场。

　　首开仁信总经理李捷表示，该项目命名为熙悦安郡，位于北京四环板块。首开经过充分的分析、研究，做了一批80到100多平方米的产品，主力83平方米的两居室，送精装修，总价低、单价低，性价比较高。

　　据悉，熙悦安郡是由首开和住总两家房企联合开发的项目，即将推出4 号楼，共计 208 套精装住宅，主力户型为 83平方米二居及107平方米三居。定价将在8万元左右。

　　胡景晖也认为，受限购、限贷、限价政策的影响，目前入市的新房项目在价格上都较为理性，所以一旦入市就会迅速消化。不过，由于过往两年土地供应量较少，使得目前北京新房项目入市较少，所以当下北京新房市场的入市供应节奏较为缓慢，市场的整体交易规模较小，但北京今年的土地供应量较去年大幅增加，未来新房的供应节奏将逐步加快，且供应结构更加倾向于中小套型，所以未来新房交易量有望逐步回升。